Cosa dice la scienza sulla regolamentazione dell’uso del suolo in Brasile?

L’uso del suolo è una delle questioni più discusse nella pianificazione urbana nel comune. Uno dei modi più comuni per regolare l’uso del suolo è quello di suddividere la città in diverse aree, le cosiddette “zonizzazioni”, ciascuna con autorizzazioni diverse su cosa, come e quanto può essere edificato su ogni appezzamento di terreno, nonché quali attività possono essere svolte. vi si stabilì.

Tra le regole che fanno parte della zonizzazione, è comune trovare non solo i limiti di altezza degli edifici, noti anche come limiti di scartamento, ma anche un coefficiente di utilizzazione (CA), che in alcune città è chiamato indice di utilizzazione. Determina quanto e su cosa puoi costruire Non rappresenta il numero di piani dell’edificio. Ad esempio, se il lotto è di 200 mq e l’AC è 2, l’area edificata dell’edificio dovrebbe essere di massimo 400 mq (200 x 2).

Tuttavia, un altro fattore frequente per regolare l’uso del suolo è chiamato “tasso di occupazione”. Determina la percentuale di terreno che la proiezione dell’edificio può occupare ed è strettamente correlata al fattore di utilizzo. Ad esempio, per un terreno di 200 mq e CA = 2, l’area edificabile dell’edificio dovrebbe essere di 400 mq max. Ma se il tasso di occupazione è del 50%, è possibile costruire solo 100 metri quadrati di terreno ei restanti 100 metri quadrati devono essere liberi.

Ciò significa, in un calcolo approssimativo, che l’edificio sarà composto da 4 piani (terra più 3 piani) e l’area di ogni piano sarà di 100 metri quadrati. C’è anche una certa relazione tra il tasso di occupazione e le “ritirate” o “distanze” obbligatorie, solitamente dall’edificio ai confini del terreno. Il requisito più comune è mantenere l’edificio lontano dal marciapiede (arretramento frontale) e dagli edifici circostanti (arretramento laterale).

È anche comune che i comuni regolamentino dove la terra può essere suddivisa in lotti espandibili. Secondo la legge federale, la dimensione minima di un lotto urbano in Brasile è di 125 metri quadrati. I comuni possono creare appezzamenti minimi di terreno più grandi, nonché richiedere allo sviluppatore di installare infrastrutture idriche, fognarie o elettriche.

Queste regole, sebbene ben intenzionate a regolare la crescita urbana, possono avere conseguenze negative impreviste. In questo articolo, presentiamo prove di recenti lavori accademici, rilevanti per comprendere lo sviluppo urbano delle città brasiliane.

Organizzazione abitativa e accessibilità

Sebbene molti siano preoccupati per l’urbanizzazione derivante dai grandi edifici e dall’aumento del potenziale edilizio, le restrizioni sull’aumento dell’area edificata (e quindi dell’offerta abitativa) spesso contribuiscono a rendere gli alloggi più accessibili.

In un articolo del 2017, Gli economisti dell’UFPE Ricardo Carvalho de Andrade Lima e Raul da Mota Silveira Neto hanno confrontato le città brasiliane che hanno accettato le leggi sulla suddivisione, la zonizzazione e l’uso del suolo. Lo studio esamina l’impatto di queste norme sul prezzo medio degli affitti e sulla crescita del patrimonio abitativo. I risultati indicano che l’adozione di norme urbanistiche è associata ad un aumento medio dei canoni di locazione compreso tra il 5,4% e il 6,3%.

Un altro gruppo di economisti dell’UFPE, Raisa Dantas, Gislia Duarte, lo stesso Raúl da Mota Silvera Neto e Brino Sampaio hanno analizzato l’impatto dei limiti di altezza massima degli edifici sui prezzi di case e appartamenti a Recife. La legge ha imposto queste restrizioni solo in pochi quartieri, il che fornisce un buon confronto con il resto della città.

I risultati indicano che i limiti di altezza hanno aumentato i prezzi degli appartamenti tra l’8% e l’11%. Le case hanno perso tra il 27% e il 32% del loro valore di mercato. Ciò avveniva perché gran parte del valore delle case era nella possibilità di demolirle e costruire sul terreno un fabbricato più grande. Raul Neto ha commentato i risultati di questo studio nell’episodio #55 del nostro podcast.

In relazione alla recente discussione sul Master Plan per San Paolo, i ricercatori della Wharton University Santos Anagol, Fernando Ferreira e Jonah Rexer, Ho analizzato l’effetto dell’aumento del tetto contabile nella città di San Paolo promosso dall’ordinanza sulla rata, l’uso e l’occupazione dei terreni, approvata nel 2016. Lo studio rileva che il cambiamento ha portato i promotori a ricevere il 65% in più di approvazioni di progetti in blocchi che hanno aumentato la capacità costruttiva.

Le regioni che hanno consentito questa maggiore potenzialità hanno registrato un aumento dell’offerta di immobili e una diminuzione dei prezzi. Una delle critiche più comuni alla densificazione è che fa aumentare i valori degli immobili, poiché i quartieri che sono stati recentemente convertiti tendono ad offrire più servizi. Ma secondo i ricercatori, l’effetto dell’aumento dell’offerta (che tende ad abbassare i prezzi) supera i guadagni di comfort associati alla densificazione, suggerendo che un maggiore aumento del potenziale costruttivo porterà a maggiori guadagni sociali.

Organizzazione e informalità

In paesi come il Brasile, gran parte della popolazione non ha accesso al mercato immobiliare formale, che è soggetto all’effettiva attuazione delle norme sull’uso del suolo. Per questo motivo, alcuni ricercatori non hanno analizzato l’effetto sui prezzi, ma piuttosto l’aumento dell’informalità attraverso l’esistenza di regolamenti più severi sull’uso del suolo.

in questo lavoro, L’economista Ciro Biederman, del FGV, esamina se l’eccessiva regolamentazione sia un catalizzatore per la crescita delle città informali. Per questo, l’autore ha confrontato i comuni che hanno implementato regolamenti sull’uso del suolo durante gli anni ’90 con i comuni che non hanno adottato alcun regolamento fino al 2000. Lo studio indica che la zonizzazione e le normative sull’uso del suolo sono associate a livelli più elevati di informalità.

La conclusione va online con lo studio Di Cynthia Goytia ed Eric J. Heikkila che valutano la relazione tra la regolamentazione dell’uso del suolo e l’accesso all’alloggio e all’occupazione informale in 191 aree metropolitane in tutto il mondo, e suggeriscono che a lungo termine, normative altamente restrittive riducono le opzioni per l’accesso all’alloggio formale stimolare la crescita del funzionario cittadino informale.

Densità inferiore significa occupazione di spazio più naturale

In questo articolo Pubblicato nel 2022, gli economisti Ricardo Carvalho e Leonardo Monasterio analizzano come il coefficiente di utilizzo si relaziona alla crescita dell’area urbana, cioè lo spazio occupato dall’area metropolitana in una città. Per questo, i ricercatori hanno esaminato il CA massimo in 325 grandi città brasiliane.

L’evidenza suggerisce che le città con restrizioni più severe (inferiori al limite AC) hanno aree metropolitane più grandi. Mostra inoltre che, in media, una riduzione di una deviazione standard del limite massimo di conservazione del clima è associata a un aumento dell’area urbana di circa il 12,4%. Un’altra nota è che ogni città perde una media di $ 9,56 milioni all’anno con la massima riduzione dell’AC, a causa dell’aumento dei costi di trasporto. Recentemente, Caos Planejado ha pubblicato un’intervista con Ricardo Carvalho sulle conclusioni dell’articolo.

Grandi appezzamenti di terreno che non tutti possono permettersi

Paulo Coelho Avila, urbanista che lavora nel Servizio Pubblico Federale dal 2008 come analista di infrastrutture, Analizzare gli effetti della Legge Federale 6766/79, che regola la zonizzazione urbana. Secondo chi scrive, regole come il terreno minimo di 125 metri quadrati hanno reso difficile fornire alloggi a persone a basso reddito, il che ha spinto molte persone verso il mercato immobiliare informale.

Inoltre, molti comuni hanno adottato procedure burocratiche e costose per l’approvazione dei progetti, il che incoraggia anche l’informalità. Vi sono indicazioni che, in alcuni di questi comuni, le restrizioni sull’approvazione dei progetti, insieme ai bassi investimenti nelle infrastrutture, siano state utilizzate per scoraggiare la migrazione di persone dall’interno del paese verso la città.

Più battute d’arresto, meno pedoni

Spinti dall’ipotesi che maggiore è la distanza tra edifici e tra edifici e marciapiedi, minore è il traffico pedonale, gli urbanisti Vinicius Neto, Julio Celso Vargas e Renato Sabuia hanno analizzato migliaia di edifici e centinaia di sezioni stradali nelle città di Rio de Janeiro, Porto Alegre e Florianópolis.

I ricercatori hanno analizzato le caratteristiche architettoniche, gli usi del suolo e il numero di pedoni sulle strade cinque o sei volte durante una tipica giornata lavorativa. Il risultato, pubblicato in un articolo su Caos Planejado nel 2015, è stato in linea con le aspettative, mostrando una diminuzione del numero di pedoni all’aumentare delle distanze frontali e laterali.